deltalaw

بخش عمده‌ای از پرونده‌های مطرح شده در دستگاه قضا مربوط به دعاوی موجر و مستاجر است که با شیوع کرونا تعداد آن‌ها بیشتر نیز شده است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع گرفتن حکم تخلیه مستاجر می‌پردازیم.

قانون‌گذار در مواد 466 تا 517 قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های 56 و 76 به بحث عقد اجاره و غیره پرداخته است. یکی از مصادیق دعوای بین موجر و مستاجر تخلیه عین مستاجره یا فسخ قرارداد به علت تعدی و تفریط مستاجر است و در ماده 487 قانون مدنی و بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 به این موضوع پرداخته شده است.

آیا تغییراتی که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند به مالک حق گرفتن حکم تخلیه ملک را می‌دهد؟

البته باید بین تعمیرات و تغییرات تفاوت قائل شد و این دو را از یکدیگر تفکیک کرد.

بنابراین صاحبخانه و مستاجر نیز مجاز هستند مواردی که به آن تمایل دارند را در قرارداد خود بگنجانند. برای مثال مالک به مستاجر اجازه دهد تیغه وسط اتاق را بردارد یا دیوارها را کاغذ دیواری کند.

اما اصولا در قرارداد‌های موجر و مستاجر چیزی در مورد تغییرات و زیباسازی عین مستاجره ذکر نمی‌شود. بنابراین اساس را بر این می‌گذارند که مستاجر حق تغییر ملک را ندارد. اما مسئله این جا است که آیا ایجاد هر تغییری مطلقا ممنوع است؟

در صورتی‌که تغییرات به اساس ملک ضربه‌ای وارد نکند مستاجر منعی در انجام این تغییرات نخواهد داشت.

برای مثال به شرطی که کانال‌کشی کولر آسیبی به بنای ملک نزند مستاجر مجاز به انجام آن است. اما اگر در مورد این کانال‌کشی با مالک توافق نکرده باشد نمی‌تواند هزینه این کار را از او مطالبه کند.

گاهی حتی تغییر ایجاد شده آسیبی به ملک وارد نمی‌کند. برای مثال در ملک بنایی ساخته می‌شود که در بحث مالیات و مستقلات عرصه و اعیان موجب می‌شود مالیاتی بر عهده مالک قرار گیرد.

در تمام این تغییرات موجر به محض اطلاع یافتن از ماجرا باید نارضایتی خود را بیان کند. هم‌چنین اقدامات قانونی مانند ارسال اظهارنامه، درخواست کارشناس از شورای حل اختلاف برای تامین دلیل و غیره انجام دهد.

اما اگر نسبت به این موارد سکوت کند سکوت او به رضایت ضمنی تعبیر می‌شود لذا پس از پایان موعد اجاره نمی‌تواند خسارات وارد شده را از مستاجر مطالبه کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی  نکاتی برای جلوگیری از اختلافات مستاجران و صاحبخانه‌ها مطالعه کنید.

تابلوی «پارک مساوی است با پنچری» گرچه به منظور آرامش ساکنان ساختمان نصب می‌شود اما تبعات آن می‌تواند آرامش را از آن‌ها سلب کند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع جرم پارک مساوی با پنچری می‌پردازیم.

با افزایش استفاده از وسایل نقلیه شخصی، جای پارک تبدیل به یکی از چالش‌های میان دارندگان وسایل مذکور شده است؛ هم‌چنان که این افراد طبق قانون نمی‌توانند وسیله نقلیه مورد نظر را در هر مکانی از جمله مقابل درب پارکینگ پارک کنند.

هر چند قانون، پارک کردن مقابل درب پارکینگ را ممنوع کرده اما گاها افراد مبادرت به پارک کردن مقابل درب پارکینگ‌ها می‌کنند.

در نتیجه بسیاری از صاحبان پارکینگ‌ها برای تشدید ممانعت برای پارک نکردن وسایل نقلیه مقابل درب پارکینگ، تابلوهایی با مضمون پارک برابر با پنچری را نصب می‌کنند.

در صورت مشاهده هرگونه رفتار متعارض با تابلوی نصب شده، برای جلوگیری از تکرار آن به وسیله مورد نظر خسارت وارد می‌کنند.

این در صورتی است که مطابق با ماده 699 قانون مجازات اسلامی، تهدید به قتل یا هر گونه ضرر جسمانی و نفسانی، مالی و حیثیتی دارای مجازات شلاق تا 74 ضربه یا زندان از دو ماه تا دو سال خواهد بود.

به عبارتی طبق قانون تهدید دیگران به ضرر مالی جرم است و به این‌صورت نیست که در جامعه قانونی هر کسی خودسر اقدام قانونی کند. قانون چنین اجازه‌ای را به افراد نمی‌دهد. هم‌چنین در صورت آسیب رساندن به ماشین پارک شده، صاحبخانه‌ای که وسیله نقلیه در مقابل درب آن پارک شده، باید خسارت وارده را بپردازد.

اما در صورت تکرار پارک مزاحم، صاحبخانه می‌تواند دعوای مزاحمت مطرح کند اما کسی حق ندارد، خودسرانه اعمال قانون کرد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی آیا پارک خودرو جلو درب منزل جرم است؟ مطالعه کنید.

قرارداد به توافق بین دو یا چند شخص برای ایجاد آثار حقوقی گفته می‌شود و به عنوان یکی از متداول‌ترین شیوه‌های توزیع و جابه‌جایی ثروت در جامعه تلقی می‌گردد. اما قرارداد را چگونه باید تنظیم کنیم؟ در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نکات حقوقی تنظیم قرارداد می‌پردازیم.

مطابق نظم عمومی بودن تمام قرارداد‌ها

طرفین می‌توانند هر نوع قراردادی را بین خود منعقد کنند و لازم نیست ضرورتا قرارداد منعقده بین آن‌ها از قرارداد‌های تعیین شده در قانون باشد. البته اشخاص باید در تنظیم قرارداد‌های غیر معین، نظم عمومی را رعایت نمایند و در غیر این‌صورت قرارداد منعقده بین آن‌ها، بی‌تاثیر خواهد بود.

ذکر تاریخ و شماره قرارداد

تعیین دقیق طرفین قرارداد

 باید توجه داشته باشید که در هر قرارداد باید طرفین آن را به‌صورت کامل و واضح تعیین نمایید. قرارداد حداقل بین دو نفر تشکیل می‌شود و فرض انعقاد قرارداد یکجانبه غیر ممکن است. البته قرارداد می‌تواند بیش از دو طرف هم داشته باشد.

تعیین سمت افراد

علاوه بر این‌که طرفین قرارداد را تعیین نمودید و مشخصات آن‌ها را در قرارداد ذکر کردید باید سمت آن‌ها را نیز در قرارداد مورد اشاره قرار دهید. چراکه یک قرارداد ممکن است از طرف شخص اصیل، یعنی شخصی که قرارداد برای او منعقد می‌گردد یا از جانب نماینده وی منعقد گردد. بنابراین در هر قرارداد باید تعیین کنید که قرارداد را شخص با چه سمتی منعقد می‌کند.

 ذکر نام ضامن در قرارداد

در برخی از قرارداد‌ها ممکن است افرادی به عنوان ضامن در قرارداد وجود داشته باشند که در این‌صورت باید نام ضامن این قرارداد در آن به‌صورت دقیق و کامل ذکر گردد و مشخصات آن‌ها در قرارداد مورد اشاره قرار گیرد.

 ذکر تضمینات داده شده

علاوه بر وجود ضامن در قرارداد ممکن است تضمیناتی از طرفین قرارداد اخذ شده باشد.

تعیین موضوع قرارداد

نکته بعد در تنظیم قرارداد تعیین موضوع قرارداد است به این معنا که باید موضوعی را که به منظور آن قرارداد منعقد گردیده است در قرارداد تعیین شود.

تعیین مبلغ قرارداد

یکی از مهم‌ترین مواردی که باید در قرارداد تعیین کنید مبلغ قرارداد است. این موضوع باید به‌صورت کامل و دقیق در قرارداد ذکر گردد. البته گاهی ممکن است در ابتدای عقد نتوان مبلغ را به درستی تعیین کرد که در این حالت تعیین مبلغ به‌صورت برآورد خواهد بود و در انتهای کار مبلغ نهایی معین خواهد شد که در این موارد لازم است در عقد چنین موضوعی را ذکر کنید.

 تعیین زمان پرداخت مبلغ قرارداد

علاوه بر تعیین مبلغ قرارداد باید زمان پرداخت را نیز مشخص نمایید تا با طرف دیگر قرارداد دچار مشکل نگردید.

 ضمانت اجرای تخلف از تعهدات طرفین

علاوه‌بر تعیین نمودن تعهدات و تکالیف هر یک از طرفین در قرارداد، باید ضمانت اجرا‌هایی را نیز برای تخلف از این تعهدات در قرارداد تعیین نمود. باید توجه کنید که ضمانت اجرا‌هایی تعیین کنید که جزئی باشند تا در صورت تخلف از هر یک از تعهدات ضمانت اجرای مورد نظر بر آن جاری گردد.

تعیین شروط مورد نظر خود‌

می‌توانید در قرارداد‌های خود، شروطی را برای اجرای موضوع قرارداد تعیین کنید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی نکاتی که هر خریدار و فروشنده باید بدانند مطالعه کنید.

به‌طور کلی هنگامی که بین دو طرف قراردادی بسته می‌شود آن‌ها می‌توانند علاوه بر تعهداتی که قانونا با امضاء قرارداد به عهده خود گذاشته می‌شود، شرایطی را به عقد اضافه کنند که دو طرف ملتزم به رفتار بر اساس آن باشند. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع شرایط نصف شدن دارایی شوهر می‌پردازیم.

دارایی شوهر در چه شرایطی با زن نصف می‌شود؟

چنانچه طلاق بنا به درخواست زوجه نباشد و طبق تشخیص دادگاه، تقاضای طلاق ناشی از تخلف زن از وظایف همسری یا سوء‌اخلاق و رفتار وی نباشد، زوج مکلف است تا نصف دارایی موجود خود را که در ایام زناشویی با زوجه به دست آورده یا معادل آن را به‌صورت بلاعوض به زوجه منتقل نماید.

تحقق این شرط منوط به حصول موارد زیر است:

• زمانی زوجه می‌تواند از این شرط به نفع خود استفاده نماید که طلاق صورت گرفته باشد. به عبارت دیگر امکان الزام شوهر برای اجرای این شرط پیش از درخواست طلاق وجود نخواهد داشت.
•  طلاق ناشی از تخلف زن از وظایف همسری یا سوءاخلاق و رفتار وی نباشد. به عبارت دیگر چنانچه سوء‌رفتار و سوء‌اخلاق زوجه موجب گردیده باشد تا زوج اقدام به طلاق وی نماید شرط تنصیف دارایی محقق نخواهد گردید.

• بایستی که حتما مرد متقاضی طلاق باشد. به عبارتی دیگر مطابق قانون طلاق به اراده مرد است. بنابراین چنانچه وی بخواهد از این حق قانونی خود استفاده نماید، درست است که در واقع از قید و بند زندگی مشترک رهایی می‌یابد، اما ناگزیر به قبول شرط تنصیف دارایی خواهد بود.
• ملاک ارزیابی اموال در شرط تنصیف دارایی تا نصف اموال یا معادل آن است. به عبارت دیگر میزان و مبدا محاسبه نصف دارایی یا معادل آن، از کمترین اموال زوج تا سقف پنجاه درصد آن است.
•  زوجه این امکان را نخواهد داشت تا هر مالی از زوج را برای خود و در راستای شرط مطالبه نماید. به عبارت دیگر شرط تنصیف دارایی فقط مختص به دارایی است که در زمان زوجیت حاصل شده باشد. بنابراین اموالی را که زوج پیش از ازدواج داشته است یا به وی ارث رسیده است را نمی‌توان در راستای اجرای شرط موصوف به زوجه داد.
• آخرین شرطی که می‌بایست وجود داشته باشد تا شرط تنصیف دارایی به نفع زوجه قابل اجرا باشد، موجود بودن اموال حین طلاق است. بنابراین شامل اموال از بین رفته اعم از تلف یا مفقود شده، نخواهد گردید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی برای دریافت مهریه چقدر باید هزینه کرد مطالعه کنید.

یکی از مباحث حقوقی مهم که موضوع بسیاری از مشاوره‌هایی است که با حقوقدانان انجام می‌شود، تقسیم ارث قبل از فوت مورث است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع تقسیم ارث قبل از فوت می‌پردازیم.

تکلیف ورثه فوت شده قبل از مورث

قبل از بررسی حکم تقسیم ارث قبل از فوت باید به این سوال مهم پاسخ دهیم که تکلیف ورثه فوت شده قبل از مورث چیست؟

آیا آن‌ها نیز از اموال مورث سهم می‌برند یا ورثه آن‌ها می‌توانند برای دریافت سهم‌الارث مورث فوت شده خود، اقدام کنند؟

در پاسخ به این سوال باید گفت همان‌طور که در ماده 875 قانون مدنی اشاره شده است، شرط وراثت، زنده بودن در حین فوت مورث است. در نتیجه ورثه تنها زمانی از اموال سهم می‌برند که در زمان فوت مورث در قید حیات باشند. با این وجود در خصوص تقسیم ارث قبل از فوت فرآیند دیگری وجود دارد و تقسیم اموال، بیشتر مبتنی بر تمایل مالک آن‌ها است.

تقسیم ارث قبل از فوت