سفارش تبلیغ
صبا ویژن

صاحب خانه چه زمانی میتواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد؟

ممکن است مستاجر برای استفاده بهتر از ملک مایل به زیباسازی آن باشد اما اگر قوانین مربوط به آن رعایت نشود مالک حق دارد حکم تخلیه خانه را بگیرد.
گرفتن حکم تخلیه مستاجر

بخش عمده‌ای از پرونده‌های مطرح شده در دستگاه قضا مربوط به دعاوی موجر و مستاجر است که با شیوع کرونا تعداد آن‌ها بیشتر نیز شده است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع گرفتن حکم تخلیه مستاجر می‌پردازیم.

قانون‌گذار در مواد 466 تا 517 قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های 56 و 76 به بحث عقد اجاره و غیره پرداخته است. یکی از مصادیق دعوای بین موجر و مستاجر تخلیه عین مستاجره یا فسخ قرارداد به علت تعدی و تفریط مستاجر است و در ماده 487 قانون مدنی و بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 به این موضوع پرداخته شده است.

آیا تغییراتی که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند به مالک حق گرفتن حکم تخلیه ملک را می‌دهد؟

البته باید بین تعمیرات و تغییرات تفاوت قائل شد و این دو را از یکدیگر تفکیک کرد.

بنابراین صاحبخانه و مستاجر نیز مجاز هستند مواردی که به آن تمایل دارند را در قرارداد خود بگنجانند. برای مثال مالک به مستاجر اجازه دهد تیغه وسط اتاق را بردارد یا دیوارها را کاغذ دیواری کند.

اما اصولا در قرارداد‌های موجر و مستاجر چیزی در مورد تغییرات و زیباسازی عین مستاجره ذکر نمی‌شود. بنابراین اساس را بر این می‌گذارند که مستاجر حق تغییر ملک را ندارد. اما مسئله این جا است که آیا ایجاد هر تغییری مطلقا ممنوع است؟

گرفتن حکم تخلیه

در صورتی‌که تغییرات به اساس ملک ضربه‌ای وارد نکند مستاجر منعی در انجام این تغییرات نخواهد داشت.

برای مثال به شرطی که کانال‌کشی کولر آسیبی به بنای ملک نزند مستاجر مجاز به انجام آن است. اما اگر در مورد این کانال‌کشی با مالک توافق نکرده باشد نمی‌تواند هزینه این کار را از او مطالبه کند.

گاهی حتی تغییر ایجاد شده آسیبی به ملک وارد نمی‌کند. برای مثال در ملک بنایی ساخته می‌شود که در بحث مالیات و مستقلات عرصه و اعیان موجب می‌شود مالیاتی بر عهده مالک قرار گیرد.

در تمام این تغییرات موجر به محض اطلاع یافتن از ماجرا باید نارضایتی خود را بیان کند. هم‌چنین اقدامات قانونی مانند ارسال اظهارنامه، درخواست کارشناس از شورای حل اختلاف برای تامین دلیل و غیره انجام دهد.

اما اگر نسبت به این موارد سکوت کند سکوت او به رضایت ضمنی تعبیر می‌شود لذا پس از پایان موعد اجاره نمی‌تواند خسارات وارد شده را از مستاجر مطالبه کند.

حکم تخلیه مستاجر

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی  نکاتی برای جلوگیری از اختلافات مستاجران و صاحبخانه‌ها مطالعه کنید.


ابهام در سقف اجارهبها

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: ستاد ملی کرونا میزان مجاز افزایش اجاره بها در تهران را 25 درصد اعلام کرده اما توافق مالک و مستاجر بر سر ارقامی بالاتر، غیرقانونی نیست.
نرخ اجاره‌بها

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، محمودزاده محمودزاده اظهار کرد: بخشی از نرخ‌ها در بازار اجاره تابع قیمت مسکن است. با وجود آنکه قیمت مسکن در سه سال گذشته رشد قابل توجهی کرده، افزایش نرخ اجاره‌بها بسیار کمتر و حدود یک چهارم آن بوده است.

وی در ادامه مطلب فوق افزود: این بدان معناست که سیاست‌های دولت درخصوص قیمت‌گذاری بازار اجاره جواب داده است.

وی افزود: نمی‌توان با اتکا به آمار رشد 36 درصدی نرخ اجاره‌بها در یک سال گذشته نتیجه‌گیری کرد که سیاست دولت درخصوص تعیین سقف 20 درصد در کلانشهرها و 15 درصد در دیگر مناطق جواب نداده است. زیرا این دو مولفه با یکدیگر متفاوت است. آنچه در ستاد ملی کرونا به عنوان میزان مجاز سقف اجاره‌بها تعیین شده مربوط به قراردادهای تمدید است، اما آمار رشد اجاره، قراردادهای جدید را نیز در بر می‌گیرد.

محمودزاده با اشاره به سقف مجاز 25، 20 و 15 درصد به ترتیب در تهران، کلانشهرها و سایر مناطق شهری تصریح کرد: ما این سقف را برای موجران و مستاجرانی که به توافق نمی‌رسند تعیین کردیم. اما ممکن است یک مالک در تهران بخواهد کمتر از این میزان، اجاره را افزایش دهد؛ چه بسا صاحبخانه‌های بسیاری که پایین‌تر از نرخ مصوب، اجاره‌بها را افزایش داده‌اند.

نرخ اجاره‌بها

توافق بالاتر از سقف اجاره‌بها، مجاز است

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: ما میزان مجاز اضافه اجاره‌بها را تعیین کردیم. اما نگفتیم اگر طرفین بر سر یک نرخ به توافق رسیدند غیرقانونی است. شاید مستاجر و مالک به ارقامی بالاتر از نرخ مصوب توافق کنند که اختیار با خودشان است.

سال گذشته ستاد ملی کرونا با توجه به اپیدمی ویروس کووید 19 در مصوبه‌ای سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران را 25 درصد، سایر کلانشهرها 20 درصد و دیگر شهرها 15 درصد اعلام کرد.

روز 23 خردادماه 1400 نیز در هفتاد و دومین جلسه ستاد ملی کرونا حداکثر سقف افزایش نرخ اجاره که صاحبخانه باید افزایش دهند دقیقا به همین میزان تعیین شد. قانون می‌گوید تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا هیچ مالکی بدون شروط اعلام شده که بر اساس آن می‌توان حکم تخلیه گرفت، نمی‌تواند برای صدور حکم اقدام کند.

قانون چه می‌گوید؟

البته قانونگذار استثنائات سه‌گانه‌ای را درخصوص حکم تخلیه پیش‌بینی کرده است. چنانچه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ کرده باشد. چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره رابه موجر پرداخت نکرده باشد. چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، نیاز مالک (موجر) به دلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز شود. بجز سه مورد مذکور، صاحبخانه حق اخراج مستاجر را ندارد.